Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V. (BDVI)
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Das Sicherungssystem an Grund und Boden in Deutschland

von Rechtsanwalt Jens Schwanen
Referent beim Bund der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure e.V.

I. Gesetzliche Grundlagen

1. Die Verfassung
Das Eigentum an Grund und Boden ist in Deutschland verfassungsrechtlich durch Artikel 14, Abs. 1, Satz 1 Grundgesetz geschützt, indem es das Privateigentum als Rechtseinrichtung gewährleistet. Die sogenannte Eigentumsgarantie soll dem Rechtsinhaber einen Freiraum im vermögensrechtlichen Bereich erhalten und ihm damit die Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens ermöglichen. Der rechtliche Gehalt des Eigentums wird daher durch Privatnützigkeit (Ausübbarkeit zum eigenen Vorteil) und Verfügbarkeit (nicht notwendig unbeschränkt) gekennzeichnet.

2. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)
Die nähere Ausgestaltung dessen, was Eigentum an Grund und Boden nun im täglichen Rechtsverkehr bedeutet, ist im BGB geregelt. Danach ist Eigentum begrifflich das umfassendste Recht zu tatsächlichen (Benutzung, Verbrauch) und rechtlichen (Belastung, Veräußerung) Herrschaftshandlungen, das die Rechtsordnung an einer beweglichen und - im Falle des Eigentums an Grund und Boden - unbeweglichen Sache zuläßt. Das Eigentumsrecht stellt ein sogenanntes Sachenrecht (dingliches Recht) dar. Sachenrechte wirken gegen jedermann, deshalb muß eine Sache als Einzelsache erkennbar und gegen andere Sachen abgrenzbar sein (Prinzip der Sichtbarkeit und der Erkennbarkeit).

II. Das Grundbuch

Dieser Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und des Grundbuchrechts verlangt, daß der Gegenstand des Rechtsverkehrs klar und unzweideutig ausgewiesen wird. Dem dient das Grundbuch, das in erster Linie die Ermittlung und Feststellung der einzelnen Grundstücke bezweckt. Gleichzeitig sichert das Grundbuch das Eigentum und zeigt auf, welche privatrechtlichen Rechte und Belastungen (z.B. Grunddienstbarkeiten, Vormerkungen, Hypotheken oder Grundschulden) an dem Grundstück bestehen. Aus diesem Grund wird beim Grundbuchamt -einem Teil des Amtsgerichts- für jedes Grundstück in Deutschland (Ausnahme: bestimmte öffentlichen Zwecken dienende Grundstücke) ein besonderes Blatt innerhalb des Grundbuches angelegt.

III. Das Liegenschaftskataster

Die tatsächliche Individualisierung des Grundstückes kann freilich aus dem Grundbuch allein nicht erfolgen. Vielmehr ergibt sich diese aus dem Liegenschaftskataster. Das Liegenschaftskataster ist ein von der Katasterbehörde geführtes, aus Büchern und großmaßstäbigen Karten bestehendes öffentliches Register, in der alle Liegenschaften (= Flurstücke und Gebäude) so nachgewiesen und beschrieben sind, daß es den Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft an ein Basisinformationssystem gerecht werden kann. Das Liegenschaftskataster ist somit der geometrisch eindeutige Nachweis der Liegenschaften und besteht in der Regel aus der Liegenschaftskarte mit Katasterzahlenwerk und dem Liegenschaftsbuch.

Die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (ÖbVI)

Der Gesetzgeber hat erkannt, daß die (hoheitliche) Vermessung nicht nur durch die Verwaltung, sondern auch durch Private erfolgen kann, die er zu diesem Zweck mit hoheitlichen Aufgaben beliehen hat. Dies sind die "Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure" (ÖbVI), deren Aufgabenwahrnehmung durch die Vermessungsgesetze aller Bundesländer (mit Ausnahme des Freistaates Bayern) und den darauf beruhenden Berufsordnungen geregelt ist. Der ÖbVI übt danach einen Freien Beruf aus; seine Tätigkeit stellt kein Gewerbe dar.

Der ÖbVI ist - zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen - neben den Behörden der öffentlichen Vermessungsverwaltung berechtigt, Katastervermessungen durchzuführen (dies sind gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 VermKatG NW solche Vermessungen, die der Einrichtung und Fortführung des Liegenschaftskatasters und der Feststellung oder Abmarkung von Grundstücksgrenzen dienen). Darüber hinaus ist er berechtigt, Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen am Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben zu beurkunden (§ 1 Abs. 2 ÖbVermIng BO NW vom 15. Dezember 1992).

Die Definition des Grundstücks

Aus dem oben skizzierten System folgt, daß Kataster und Grundbuch sehr eng miteinander verzahnt sind. Die Rechtsprechung geht - den o.g. Überlegungen Rechnung tragend - daher von folgender Definition aus:

"Grundstück im Rechtssinn ist eine aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehende Fläche, die im Grundbuch eine besondere Stelle hat und damit in selbständiger Weise gebucht ist. Diese besondere Stelle ist entweder ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 der Grundbuchordnung) oder, wenn gemäß § 4 der Grundbuchordnung ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt über mehrere Stücke geführt wird (Zusammenschreibung), die besondere Nummer, unter der das Grundstück im Bestandsverzeichnis dieses Grundbuchblatts geführt wird".

Das Grundstück ist also die Buchungseinheit des Grundbuchs.

IV. Der öffentliche Glaube des Grundbuches (§ 892 BGB)

Die Wirkungen der Eintragungen im Grundbuch sind weitreichend. So enthält § 891 BGB eine gesetzliche Vermutung für das Bestehen eingetragener Rechte und für das Nichtbestehen der gelöschten Rechte. Diese Vermutung kann nur durch den Beweis der Unrichtigkeit widerlegt werden. Die widerlegliche Vermutung des § 891 BGB wird durch den gutgläubigen, rechtsgeschäftlichen Erwerber eines Grundstücks (oder eines Rechts daran) zur unwiderleglichen Fiktion der Richtigkeit, dem "öffentlichen Glauben" des Grundbuchs verstärkt (§ 892 BGB). Dies bedeutet: nach dem Eigentumssystem in Deutschland ist es also unbeachtlich, ob das Grundbuch zur Zeit des Erwerbs unrichtig war, es sei denn, es war ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen oder der Erwerber kannte die Unrichtigkeit des Grundbuches. Damit ist der Konflikt zwischen Gerechtigkeit und Rechtssicherheit im deutschen Grundbuchrecht zu Gunsten der Rechtssicherheit entschieden worden.

Die oben aufgeführte Vermutung des § 891 BGB und der öffentliche Glaube nach § 892 BGB erstrecken sich auf die in das Grundbuch übernommenen Angaben des Liegenschaftskatasters insoweit, als sie die Grundfläche feststellen, die den Gegenstand der eingetragenen Rechte bildet. Zum Inhalt des Grundbuches im Sinne des § 892 BGB gehören daher die Angaben, durch welche die zu einem Grundstück gehörenden Flurstücke bezeichnet werden, also Gemeinde, Gemarkung, ggfl. Flur und Flurstücksnummer und die Festlegung der Flurstücksgrenzen im Liegenschaftskataster, also die Flurkarte und die vermessungstechnischen Unterlagen, jeweils insoweit, als sie zugleich Grundstücksgrenzen festlegen. Für die Festlegung der Grundstücksgrenze sind daher im Regelfall - wenn Flurkarten und vermessungstechnische Unterlagen übereinstimmen - die Maßangaben der vermessungstechnischen Unterlagen entscheidend.

Fazit

Die oben geschilderte Richtigkeitsvermutung und der öffentliche Glaube des Grundbuches, sowie die enge Verzahnung von Grundbuch und Liegenschaftskataster zeigen, welch hoher Stellenwert dem Tätigkeitsbereich des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs in Deutschland im Gesamtgefüge des Eigentumssicherungssystems an Grund und Boden eingeräumt wird.

V. Die Abmarkung

Damit die Grenze aber nicht nur bei Rechtsstreitigkeiten oder im Falle eines Grundstückskaufvertrages eindeutig bestimmt werden kann, hat der Gesetzgeber im § 919 des bürgerlichen Gesetzbuches die sogenannte Grenzabmarkung festgeschrieben. Danach kann der Eigentümer eines Grundstücks von dem Eigentümer eines Nachbargrundstückes verlangen, daß dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist (sic!), zur Wiederherstellung mitwirkt.

Diese Vorschrift dient also der Sicherung einer unstreitigen Grenze durch Grenzzeichen und begründet ein unmittelbar aus dem Eigentum fließenden dinglichen Mitwirkungsanspruch.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, daß der Bundesgesetzgeber in § 919 Abs. 2 BGB die Art und das Verfahren der Abmarkung den landesgesetzlichen Vorschriften vorbehalten hat. Dementsprechend vielgestaltig zeigt sich auch die Art der Abmarkung und die dabei einzuhaltenden Verfahrensvorschriften. In einigen Bundesländern ist der Gesetzgeber sogar dazu übergegangen, auf eine Abmarkung von Grundstücksgrenzen gänzlich zu verzichten. In diesen Bundesländern wird offenbar das spezifisch öffentliche Interesse einer Abmarkungspflicht, nämlich Verhinderung von Grenzstreitigkeiten und damit Wahrung des Rechtsfriedens, nicht mehr für erforderlich gehalten.

Für den ÖbVI stellt die Feststellung und Abmarkung der Grundstücksgrenzen als ein Bestandteil der Katastervermessung (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 2 VermKatG NW) ein wesentliches Aufgabengebiet dar. Hier bringt er nicht nur seine vermessungstechnische Kompetenz ein, sondern führt die Grenzverhandlungen und berät die Grundstückseigentümer und Grenznachbarn auch in rechtlicher Hinsicht zum Thema "Grenze".

VI. Die Übertragung von Grundstücken

1. Der formbedürftige Kaufvertrag
Ein wesentliches Merkmal für die Übertragung von Grundstücken ist der Grundstückskaufvertrag. Hat beispielsweise ein Bauwilliger alle Vorfragen geklärt, also z. B. ob Vorkaufsrechte der Gemeinde bestehen oder Erschließungsbeiträge anfallen werden oder ob im Bereich eines Bebauungsplanes gebaut werden soll, und entschließt er sich nunmehr zum Ankauf des Grundstücks, so muß er den Grundstückskaufvertrag abschließen. Dieser Vertrag ist die Grundlage für die spätere Eigentumsübertragung.

Grundlage für die spätere Eigentumsübertragung bedeutet, daß nach deutschem Recht durch den bloßen Vertragsabschluß unmittelbar noch keine Rechte verändert werden (Abstraktions- bzw. Trennungsprinzip). Der Grundstückskaufvertrag stellt vielmehr "nur" das sogenannte Verpflichtungsgeschäft dar, das heißt, der Verkäufer verpflichtet sich schuldrechtlich, das Eigentum an einem bestimmten Grundstück zu übertragen. Der originäre Eigentumsübergang hat damit jedoch noch nicht stattgefunden; der Eigentumsübergang erfolgt vielmehr erst durch das dann folgende Verfügungsgeschäft. Dies zu wissen ist sehr wichtig, da vielfach angenommen wird, Erwerber seien bereits mit Abschluß des notariellen Grundstückskaufvertrages Eigentümer des Grundstückes geworden.

Die zentrale Vorschrift für den Grundstückskaufvertrag ist in § 313 BGB zu finden. Der Grundstückskaufvertrag ist danach formbedürftig. § 313 BGB lautet: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen."

Ziel dieser äußerst strengen Formvorschrift ist es zunächst, den Grundeigentümer vor übereilten Übertragungen seines Grundbesitzes zu schützen. Darüber hinaus soll eine sachgemäße Beratung beider Parteien gewährleistet sein, weshalb § 17 des Beurkundungsgesetzes dem Notar auch eine besondere Belehrungspflicht der Parteien auferlegt. Der Notar muß also die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren, das heißt, er muß aufzeigen, von welchen Voraussetzungen der beabsichtigte Erfolg abhängt und welche unmittelbaren Rechtsfolgen sich an ihn knüpfen. Die Beurkundung des Kaufvertrages hat darüber hinaus Beweiszwecke. Mit dem formgültigen Vertrag ist für Zweifels- und Streitfälle eine sichere Beweisunterlage geschaffen worden.

Hinzuweisen ist auch darauf, daß § 313 BGB in diesem Bereich für alle Verträge, also z.B. auch Tausch- und Schenkungsverträge, gilt. Es ist auch wichtig zu wissen, daß der gesamte Grundstücksvertrag der Formvorschrift des § 313 BGB unterliegt. So entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung in Deutschland, daß das gesetzliche Beurkundungserfordernis bei einem zur Übereignung von Grund und Boden verpflichtenden Vertrag sich auch und insbesondere auf die hinreichend genaue Bezeichnung des den Verpflichtungsgegenstand bildenden Geländes erstreckt. Auch in diesem Punkt zeigt sich daher einmal mehr, welch hoher Stellenwert dem Grundbuch und Katasterwesen und damit auch dem Vermessungswesen in Deutschland zukommt.

2. Die Grundstücksübertragung (Auflassung)
Wie oben bereits aufgeführt, wird der Grundstückseigentümer durch den notariellen Kaufvertrag verpflichtet, das Grundstück an den Erwerber aufzulassen, ihm also das Grundstück zu übertragen. Auf das Verpflichtungsgeschäft folgt nun also dann das Verfügungsgeschäft, welches erst den Übergang des Eigentums auf den Erwerber bewirkt. Zur Übertragung eines Grundstückes setzt das BGB zweierlei voraus:

  • die Einigung über die Rechtsänderung und
  • die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch

Einigung ist nach § 873 BGB das Einigsein des Erwerbers und des Veräußeres über die Übertragung des Eigentums. Diese Einigung wird vom Gesetz im § 925 BGB "Auflas-sung" genannt; sie muß alle Einzelheiten der herbeizuführenden Rechtsänderungen festlegen und darf an keine Bedingungen und Fristen geknüpft sein (§ 925 Abs. 2 BGB).

3. Die Bindungswirkung
Von größter Wichtigkeit ist in der Praxis regelmäßig die Frage, wann eine Bindung an die Einigung eintritt. Auch dieser Fall ist im Gesetz geregelt. Hierzu besagt nämlich § 873 Abs. 2 BGB, daß die Beteiligten vor der Eintragung an die Einigung nur gebunden sind, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind, oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil einer der Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungbewilligung ausgehändigt hat. Auch hier ist der Schutz der Vertragspartner vor übereilten Verfügungen Zweck der Regelung. Die bindend gewordene Einigung kann jederzeit durch einen formlosen Vertrag zwischen den Beteiligten wieder aufgehoben werden.

Wichtig zu wissen: im übrigen schützt der Eintritt der Bindung zwar den Käufer gegen einen einseitigen Widerruf des Veräußerers, jedoch nicht vor anderweitigen Verfügungen über das Recht. Dies ist der Grund, weshalb die Vorschrift des § 873 Abs. 2 BGB regelmäßig auf Kritik stößt. Ein unredlicher Veräußerer ist daher - zumindest theoretisch - in der Lage, in der Zeit zwischen dem Antragseintrag beim Grundbuchamt und der Eintragung des Käufers in das Grundbuch das Grundstück noch einmal an einen Zweiten zu verkaufen, dem es dann sogar - zumindest theoretisch - gelingen kann, noch vor dem "Ersterwerber" in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden, so daß er rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

Dieser mißlichen Situation des möglichen Verlustes des Kaufpreises kann in zweierlei Weise begegnet werden: Einmal kann der wie ja bei jedem Grundstückskaufvertrag zwingend einzuschaltende beurkundende Notar als Treuhänder eingeschaltet werden. In diesem Fall zahlt der Erwerber des Grundstückes den Kaufpreis an den Notar zu treuen Händen; dieser wiederum verpflichtet sich, den Kaufpreis erst dann an den Veräußerer weiterzugeben, wenn der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der zweite Weg wäre, eine sogenannte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruches im Grundbuch eintragen zu lassen, geregelt im § 883 BGB.

Köln, 26. Oktober 1999